アパート・マンション経営、賢く稼げ！不労所得を可能にするブログ

今回のアパートマンション賢く稼げは、パナホームのコストパフォーマンス重視の新商品についてです。

パナホーム（大阪府豊中市）は、コストパフォーマンスを重視した賃貸住宅の新商品「エルメゾン・リミテッド」を11月１日に新発売した。軽量鉄骨、柱・梁ラーメン構造をはじめとしたコストパフォーマンスの高い外装材、内装、設備、仕様にすることで、イニシャルコストおよび維持管理コストの低減を図った商品。家賃相場が下落傾向にある中、長期間にわたって収益性を維持できる経営の実現を目指し、坪当たり41万円台からという価格設定を実現した。さまざまな形状の敷地に柔軟に対応できる住戸プランも特徴の一つ。

ソーラー発電システムやオール電化オプションも用意している。初年度５００棟の販売を目指す。（11月9日号）週刊全国賃貸新聞より


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今回のアパートマンション賢く稼げは、ダイワハウスの賃貸住宅についてです。

大和ハウス工業は、太陽光発電や高効率給湯機「エコキュート」などを標準搭載した環境対応型の2階建て賃貸住宅商品「セジュールエコハ」を11月2日発売する。窓には高断熱複層ガラスを採用。CO2排出量を大幅に削減する。

「セジュールエコハ」は、温暖化防止と環境負荷低減を図る賃貸住宅商品。オーナーは環境に配慮した賃貸住宅によってCO2排出量を削減でき、入居者は光熱費軽減と併せて快適な居住環境が得られるという。オーナーには太陽光発電設置にあたり、1kW当たり13万円の同社独自の期間限定の補助金を適用する。

太陽光発電システムに加え「エコキュート」や「IHクッキングヒーター」を採用。窓ガラスの標準仕様を単板ガラスから高断熱複層ガラスに変更し、断熱性能を向上。居室内の全照明器具に蛍光灯を採用した。これらによってCO2排出量削減を可能にし、1990年当時の同社の賃貸住宅と比べ、居住時のCO2排出量を約63％少なくできる。

同社は、環境に配慮した機器や機能でほかの賃貸住宅商品と差別化を図る。入居者募集の際に光熱費節減と快適性をアピールできるメリットを賃貸住宅オーナーに強調する。（日経エコロジー／日経BP環境経営フォーラム）より


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今回のアパートマンション賢く稼げは、10.29 大阪高裁で更新料有効判決についてです。

更新料は消費者契約法10条または民法90条に反し無効として、元借主が支払済み更新料26万円の返還を貸主に求めていた訴訟で、10月29日、大阪高裁は借主側の訴えを退ける判決を言い渡した。３月27日に大津地裁が貸主勝訴判決を下していた訴訟の控訴審で、第二審でも更新料の有効性が認められた。７月23日の京都地裁判決以降、８月27日の大阪高裁、９月25日の京都地裁と、「更新料無効」判決が相次いでいただけに、ひさびさの明るい話題となった。

大阪高裁が下した判決は、その内容からして貸主を勇気づけるものだ。

判決では、更新料は消費者にとって一方的に不利益になるものではないとし、消費者契約法10条および民法90条に反するものではないと結論付けた。また、更新料は賃貸事業の投下資本回収・利益追求の手段として合理性があると認めた。

貸主更新料弁護団代表の田中伸弁護士は、「常識的な判決。現実から離れた法理論の議論ではなく、実態に即した判断」と評価している。

今回の判決の特徴の一つは、礼金との更新料の金額の関係性を明確にした点だ。礼金を賃貸借契約の締結時点で「比較的短い賃借期間に相応した賃借権設定の対価」とし、一方、更新料を「賃借権設定の対価の追加分ないし補充分」と位置づけた。さらに、賃貸借契約の期間２年間に対し、礼金が賃料の４カ月分弱、更新料が２カ月分と設定されていることについて、「更新料が礼金の金額に比較して相当程度抑えられているなど適正な金額にとどまっている限り、直ちに賃貸人と賃借人の間に合理性のない不均衡を招来させるものではない」とした。また、借主は十分な情報に基づき更新料の設定された物件を選択している点にも着目し、中途解約の際に返還されなくとも借主にとって一方的に不利益というわけではない、とした。

（財）日本賃貸住宅管理協会京都府支部長の吉田光一氏は、「ほっとした。８月の無効判決以降、本当に情勢が厳しくなっているだけに、今回の勝訴判決は嬉しい」と胸をなでおろした。

11月22日には、更新料問題を考える会を中心に家主の決起集会の開催が予定されるなど、貸主の団結を強めようとする動きが活発化している。（11月2日号） 週刊全国賃貸住宅新聞より

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今回のアパートマンション賢く稼げは、レントゴー保証についてです。

滞納保証事業を展開するレントゴー保証（東京都新宿区）は、10月16日付で滞納保証会社ティーシップ（東京都中央区）の全株式を取得、完全子会社化した。

ティーシップは２００７年７月設立、資本金２０００万円。保証契約の９割近くを福祉案件が占める。社会福祉事務所や区の住宅課などから依頼を受け、生活保護受給者などに滞納保証を提供するなど、福祉支援的な保証サービスに強みを持つ。生活保護者の保証人を代行するだけでなく、部屋探しをサポートするなど自立を支援している。月間50件前後の新規契約を引き受けている。

レントゴー保証はティーシップの株式取得を「事業発展および企業価値向上に寄与するもの」と判断。福祉支援の強化、地方自治体との協力体制とあわせて事業領域の拡充を目指す。

レントゴー保証は、これまでにもＨＤＡや日本保証システムなど滞納保証会社の株式を譲受し、傘下におさめている。

滞納保証業界は、保証料の価格競争や滞納率上昇などの影響から、事業環境が厳しくなりつつある。収益性の低下を受け、保証事業を譲渡する動きが始まる中、積極的にＭ＆Ａを行うレントゴー保証の動きに注目が集まっている。（10月26日号）週刊全国賃貸住宅新聞より


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今回のアパートマンション賢く稼げは、賃貸住宅の更新料についてです。

賃貸住宅の更新料について、借主が貸主に既に支払った更新料の返還を求めた訴訟の控訴審判決が10月29日に大阪高裁であり、同高裁は本件更新料を有効とし、貸主側が勝訴した。

本件は、３月27日に大津地裁で言い渡された更新料を有効とする判決に対し、借主である原告が控訴した事案。賃貸借契約内容は、月額賃料5.2万円で、更新料は契約期間２年ごとに賃料の２カ月分だったが、３回目の更新時に賃料を5.0万円、更新料を２年ごとに旧賃料の１カ月分としていた。

同高裁は、本件更新料について「賃借権設定の対価の追加分ないし補充分と解するのが相当」とし、さらに「適正な金額にとどまっているということができる」とした。よって「借主の義務を加重する特約であるが、借主が信義則に反する程度まで一方的に不利益を受けていたということはできない」として有効とした。住宅新報WEBより

大家さんには、ほっとする判決が出ました。しかしながら、更新料がとり難い状況に変わりはありません。サービスの本質を見直す必要がありそうですね。

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今回のアパートマンション賢く稼げは、住宅金融機構融資で規則違反についてです。

独立行政法人「住宅金融支援機構」から融資を受けている賃貸住宅の貸主が、借り主から礼金や規定以上の敷金を徴収するなどの規則違反が会計検査院の検査で見つかった。検査院は、礼金や敷金として受領した８１２２万円の返還指導やチェック態勢強化を同機構に求めた。

同機構は、良質な住宅を広く供給する観点から、融資先の貸主が礼金などを徴収してはいけない規則を設けている。しかし、検査院が９８〜００年度の融資で建設された賃貸住宅７５８４件のうち１５５０件を検査したところ、７１件７２６戸で違反が判明し、１６日に発表した。

違反の内訳は▽礼金の徴収３２９戸４３３３万円▽敷金の過大徴収８４戸８３２万円▽敷金の一定額を退出時に返還しない「敷引き」の設定１５８戸２９５７万円−−など。

また同機構は「高齢者円滑入居賃貸住宅」への登録を条件にした融資も行っているが、検査院が任意抽出して調べた融資１０３件１１７９戸のうち、高齢者が入居していたのは１５戸だけだった。検査院は、高齢者に積極的に貸す意思がない貸主に有利な融資の利用を認めていたとして、同機構に改善を求めた。【苅田伸宏】毎日新聞より

入居募集を業者任せにしているとこんなことになってしまうかも知れませんね。政権交代がなされて様々なシステムが変わろうとしています。今一度、自身の経営を確認した方がいいのではないでしょうか？


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今回のアパートマンション賢く稼げは、ミサワホームの賃貸併用住宅の新商品発売についてです。

ミサワホーム（東京都新宿区）は、鉄骨系賃貸併用住宅の新商品「ハイブリッドホームプラス」を10月10日に発売した。同社は賃貸併用住宅の提案に注力しており、２００７年に販売した木質系賃貸併用住宅に鉄骨系商品を追加投入することで拡販を狙う。

新築時から賃貸経営を計画している場合と、将来的に経営を計画している場合とに分けて提案。前者の場合、狭小間口の戸建て住宅を連棟で建設、ひとつを自宅、残りを賃貸として利用する。

将来的に賃貸経営を視野に入れている場合は、新築時は住宅全体を自宅として使用し、将来自宅の一部を界壁などで区切って賃貸スペースを確保する。

　参考価格は坪単価58・２万円から。年間１００棟の販売を目指す。（10月12日号）週刊全国賃貸住宅新聞より


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今回のアパートマンション賢く稼げは、賃貸の家賃、「実質表示」についてです。

賃貸住宅の管理会社や家賃保証会社などで構成する日本賃貸住宅管理協会（東京・千代田）は29日、賃貸住宅の家賃表示を「実質表示」にすると発表した。賃料だけでなく敷金、礼金、更新料などを含めた費用の総額を入居者が判断しやすいようにすることで、「退居時のトラブルなどを減らせる」（三好修会長）としている。年内をめどに詳細を詰める。

物件を４年間借りた場合の総額を月単位で割り、実質賃料として表示する方針。協会の会員は約1000社で、賃貸住宅の物件情報をインターネットで紹介している業者なども賛同を表明しているという。[9月30日/日経産業新聞]より

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今回のアパートマンション賢く稼げは、Jリート初の合併についてです。

アドバンス・レジデンス投資法人（ＡＤＲ）と日本レジデンシャル投資法人（日レジ）は９月25日、10年３月１日に合併することを決定し、合併契約を締結した。両投資法人の投資主総会の承認が条件となっている。Ｊリート間での合併契約の締結はこれが初めて。

日レジのスポンサーであるパシフィックホールディングスが破綻し、ＡＤＲのスポンサーである伊藤忠商事が新スポンサーに名乗りを上げ、合併交渉を進めていた。

ＡＤＲの総資産額は897億円（６月末）、日レジは3,236億円（５月末）で、合併が実現すると4,000億円規模の最大級の住宅系リートが誕生する。

合併方式として、当初予定の吸収合併をあきらめ、ＡＤＲと日レジを解散し新設合併を行うことにした。ＡＤＲの投資口１口に対し新投資法人の投資口３口を、日レジは１口に対し２口を割り当てる。

合併の日程は、11月30日に投資主総会で承認を得た後、10年２月24日に両投資法人が上場を廃止。３月１日に新投資法人を設立し、同日登記と登録を行う。新投資法人の上場は３月２日に行う予定となっている。

新設投資法人の名称は、アドバンス・レジデンスを用いる。運用会社の合併契約も同日締結した。住宅新報WEBより

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今回のアパートマンション賢く稼げは、「更新料無効」についてです。

賃貸マンションの契約で更新料の支払いを定めた条項の妥当性をめぐる３件の訴訟で、京都地裁は25日、いずれも「借り主の利益を一方的に損なう条項で、消費者契約法により無効」とする判決を言い渡した。７月の京都地裁、８月の大阪高裁に続く借り主側勝訴の判決で、下級審レベルでは無効判断の流れが優勢になってきた。

京都市内で借りていた20代女性２人がそれぞれの家主に更新料の返還を求めた二つの訴訟では、瀧華聡之裁判長が、更新料１回分11万６千円、３回分計22万８千円の全額返還を命じた。更新料の支払いを拒否した男性（27）に家主が10万６千円の支払いを求めた訴訟では、佐野義孝裁判官が訴えを棄却した。

判決は更新料の性質について「単に更新の際に支払う金銭との意味合いが強く、趣旨不明瞭（めいりょう）な部分が大きい」などと指摘した。家主側の「賃料の補充、前払いとしての性質がある」とする主張に対しては「対価性は認められないか、希薄」として退けた。

家主側の弁護団は「最高裁の判断が出るまで争う」として３件とも控訴する方針。

更新料制度をめぐる訴訟では、２００８年１月の京都地裁、今年３月の大津地裁は「更新料は有効」としている。

■京の業者　制度見直し動きも

賃貸住宅の更新料の支払いを求める条項について、２５日の京都地裁をはじめ「無効」とする司法判断が積み重なるなか、京都の不動産管理会社の間では更新料制度を見直す動きも出始めた。訴訟については「返還命令は零細な家主にとって死活問題」と最高裁まで争う構えだが、新規の契約からは「更新料」の名が消えていく流れになりそうだ。

不動産管理会社でつくる日本賃貸住宅管理協会・京都府支部の吉田光一支部長は「判決は厳粛に受け止めている。更新料の設定はあくまでも個々の会社、家主の判断になるが、見直しの動きは広がっている」と話す。管理会社によっては、新規契約の際に更新料を設定しないよう家主に勧めたり賃料の一部であることを入居者に説明するなど対応を変えているという。

借り主側の京都敷金・保証金弁護団はこの日の判決後、「更新料無効の流れはもはや止めることはできない。消費者保護は時代の要請だ」とする声明を発表した。９月６日の電話相談を受けて希望者が集団提訴する意向であることを示した。 .最終更新:9月26日9時29分京都新聞より

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